FORSCHUNG / Einwanderung kann die Immobilienpreise in den Städten hochtreiben, aber wie wirkt sich das in den einzelnen Stadtteilen aus?

Betrachtung des Zusammenhangs von Zuwanderung und Immobilienwerten

Von Heather A. Davis / frei übersetzt von freiheit90

Einwanderer-Enklaven sind seit 200 Jahren Teil der amerikanischen Städte und verwandeln das Aussehen der Stadtteile von New York bis Los Angeles. Die Städte der USA verändern sich weiter, weil jährlich 800000 legale Zuwanderer die amerikanischen Grenzen überschreiten.

Aber wenig bekannt ist, wie Einwanderer die Dynamik in bestimmten Stadtteilen beeinflussen. Neigen die Menschen dazu wegzuziehen wenn sich die Demographie der Nachbarschaft ändert?

Gibt es eine negative Reaktionen oder positive Ergebnisse?Albert Saiz und seine Kollegin, Susan Wachter, haben sich daran gemacht Antworten zu finden.

Saiz, Assistenzprofessor für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft an der Wharton School und Wachter, Professorin für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, und für Finanzen, Stadt- und Regionalplanung, versuchen herauszufinden, inwiefern der Zustrom von Einwanderern bestimmte Bereiche einer Stadt beeinflussen kann – zum Guten oder zum Schlechten.

Saiz ist kein ein Fremder auf dem Fachgebiet, zuvor studierte er die Auswirkungen der Zuwanderung auf amerikanische Städte. In diesen Studien, in denen er Volkszählungsdaten benutzte um die Auswirkungen der Zuwanderung in den Hafen- und Einwanderungs-Städten (wie z. B. Miami und New York) zu vergleichen, hat er festgestellt, dass die Zuwanderung einen positiven Effekt auf die unteren und mittleren Wohnraumpreise und Löhne hat. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt, wenn Einwanderer in die Stadt ziehen.

Doch mit der Zusammenfassung ihrer Arbeiten, haben Saiz und Wachter herausgefunden, dass Einwanderung verschiedenartige Auswirkungen auf einzelne Stadtteile hat. Allgemein gesagt, steigen die Preise für Wohnraum in jeder Stadt immer, aber die ersten Forschungsergebnisse zeigen, dass ein Zustrom von neuen Einwanderern in einen Stadtteil in Wirklichkeit eine Verlangsamung des Wachstums der Immobilenpreise und Mietpreise bedeuten kann. “Mietpreise steigen weniger schnell an Orten, an denen Zuwanderer dazu neigen sich niederzulassen”, meint Saiz.

“Es ist eine Welle, die nicht wirklich alle Boote aufsteigen lässt.”

Es kann mehrere Gründe für diesen Trend geben. Saiz sagt, weil die Einwanderer in der Regel schlechter ausgebildet sind als die “Einheimischen” (damit folglich auch niedrig bezahlte Arbeitsplätze haben), können sie sich nur niedrige Wohnpreise innerhalb des Stadtgebietes leisten, wo die Kosten für Wohnraum in der Regel nicht schnell wachsen.

Ein weiterer Grund – der wie er anmerkt nur für einen kleinen Teil der Entwicklung verantwortlich ist – ist, dass der Stil der Häuser, der von den Einwanderern bevorzugt wird, von selbst aus der Mode kommt und einen Rückgang des Wertes verursacht. Auch haben Saiz und Wachter herausgefunden, dass die Menschen aus den Stadtteilen abwandern (eine Entwicklung, die als “native flight” oder frei übersetzt als “Einheimischenflucht” bezeichnet werden kann), wenn sie wahrnehmen, dass eine Verlangsamung der Entwicklung und der Immobilienpreise stattfindet.

 

Indessen meint Saiz, dass ihre Forschung zeigt, dass die Abwanderung der Einheimischen mehr auf wirtschaftliche Gründe zurückzuführen ist, an Stelle einer Abneigung gegen die ethnische Zugehörigkeit, und er führt weiter aus, “Menschen nehmen Einwanderer-Enklaven als nicht attraktiv wahr”. “Die negative Korrelation schockiert uns.”

Saiz fordert weitere Studien, die bestimmte Stadtteile, Einkommensschichten und die ethnische Herkunft fokussiert. “Viel mehr Fallstudien sind an dieser Stelle nötig”, sagt Saiz.

http://www.upenn.edu/pennnews/current/2004/111804/research.html